Financiamento imobiliário: taxa Selic alta e crédito escasso fazem bancos subir juro de imóveis

Faltando pouco mais de dois meses para o fim do ano, a Caixa Econômica Federal tem recuado em pedidos de financiamentos imobiliários pré-aprovados porque já usou 85% dos recursos disponíveis para 2024. O banco tem orçamento de R$ 75 bilhões para contratações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e, até setembro, já realizou operações que consumiram R$ 63,5 bilhões.

Com R$ 11,5 bilhões para novos investimentos até dezembro e uma demanda crescente no segmento imobiliário, clientes da Caixa têm recebido negativas em negociações avançadas, com a justificativa de escassez de recursos.

O vice-presidente de Finanças e Controladoria da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, reconheceu haver uma falha de comunicação das agências que alegam não ter mais recursos disponíveis, mas defende a atuação do banco, que concentra quase metade dos contratos de financiamento imobiliário do País.

A partir de novembro o banco vai alterar as regras do financiamento imobiliário com recursos da poupança. Nas linhas com tabela SAC, em que as parcelas caem ao longo do tempo, a entrada exigida subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. No sistema Price, em que as parcelas são fixas, a mudança será de 30% para 50% do valor do bem. Na prática, quem quiser financiar imóvel pela Caixa terá de desembolsar uma entrada maior.

“A Caixa não tem responsabilidade nem capacidade de absorver toda a demanda do País (no SBPE). As medidas que tomamos são para manter a taxa de juros, pelo menos até dezembro, e dividir o bolo com mais gente”, justifica o executivo.

No começo deste mês, o Itaú Unibanco elevou a taxa média, que partia de 10,49% ao ano e foi para 10,79% ao ano. Outras instituições, como Bradesco, Santander e BRB afirmaram que também consideram reajustes. Por trás do movimento está o esgotamento na oferta de recursos da caderneta de poupança para abastecer o financiamento imobiliário – que tem um custo mais baixo para os bancos. Com o uso do dinheiro da caderneta tendo chegado no limite, as instituições passaram a buscar outras fontes, cujo custo de captação é influenciado pela Selic. Se ela sobe, o capital fica “mais caro” para os bancos, que fazem o repasse aos clientes.

Aquecimento

O vice-presidente de Finanças e Controladoria da Caixa Econômica Federal, Marcos Brasiliano Rosa, argumenta que os saques líquidos da poupança e a mudança no prazo mínimo para as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) – as duas principais fontes de recursos para abastecer os financiamentos – afetaram a capacidade de outros bancos na concessão de financiamentos imobiliários. A própria Caixa, segundo ele, recalibra as regras de novos contratos para tentar evitar uma elevação nos juros.

“Outros grandes bancos estão mais limitados na hora de conceder crédito. Eles restringirem é ‘normal’, e essa demanda, que já era excedente, ficou com a Caixa. Temos também um aquecimento do mercado, sem dúvida nenhuma”, acrescenta o executivo.

O crédito imobiliário tem se mostrado mais aquecido do que o esperado inicialmente pelo mercado, resultado atribuído por especialistas ao crescimento da economia em 2024 e das vendas de imóveis nos últimos anos no País.

Considerando apenas as linhas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o volume de novos financiamentos imobiliários totalizou R$ 118,5 bilhões nos oito primeiros meses do ano, alta de 17,6% em relação ao mesmo período de 2023, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).